L’impact environnemental du bâti bruxellois est une priorité clé de la Région et de l’Alliance Renolution avec des enjeux énergétiques importants. Le besoin d’optimiser la performance énergétique des bâtiments bruxellois est une évidence mais en n’oubliant certainement pas de tenir compte de l’impact carbone des matériaux qu’on met en œuvre ! L’une des solutions clé que citydev.brussels prône dans ses cahiers des charges, c’est le recours à des matériaux ayant déjà connu une première vie mais c’est également d’anticiper leur démontabilité future.
Présentation de quelques projets pilotes ambitieux.
Qui est citydev.brussels ?
citydev.brussels est l’un des plus grands propriétaires fonciers en RBC avec ses 190 ha de terrains et 250.500 m² de bâtiments pour activités économiques. Trois principales missions animent ses équipes. Tout d’abord il s’agit de maintenir les activités économiques dans la Région, avec un focus sur les activités productives. Pour ce faire, citydev.brussels met à disposition et développe des espaces adaptés aux besoins des entreprises tels que des terrains, des ateliers ou des espaces plus alternatifs via les occupations temporaires ou ses Fablabs. Sa seconde mission historique est de garder la classe moyenne à Bruxelles et de lui simplifier l’accession à la propriété en développant des logements acquisitifs qualitatifs et abordables. Enfin c’est de pouvoir construire et repenser des quartiers en y intégrant plusieurs fonctions : logements, équipements, activités économiques, commerces, etc. afin de construire une ville inclusive.
Cet acteur public s’est engagé dans la voie de l’innovation, de la durabilité et de l’économie circulaire depuis de nombreuses années tant dans ses projets immobiliers qu’à travers le développement d’initiatives novatrices telles que la mise en place d’un partenariat public-privé pour la valorisation du bois issus de chantier de (dé)construction à travers le Woodpark ainsi que le futur développement d’un parc à matière.
Les nombreux enjeux liés à l’économie circulaire ont clairement été identifiés comme objectifs prioritaires dans son dernier contrat de gestion 2021-2025. Celui-ci pose les lignes directrices pour construire la ville de demain en relevant les nombreux défis que représentent le développement d’une ville région comme Bruxelles.
Les projets en cours
Ces objectifs se traduisent d’ores et déjà dans de nombreux projets avec des niveaux d’ambition variés et adaptés à chaque contexte. Plusieurs projets de (re)développement ont déjà fait l’objet de publication, d’autres sont en préparation. Partons à la découverte de 4 projets ambitieux…
Belgrad
Il s’agit d’une maitrise d’ouvrage déléguée à citydev.brussels par la Commune de Saint-Gilles en 2018 pour la rénovation d’un bâtiment productif afin d’y développer 20 logements acquisitifs conventionnés (zéro énergie), une recyclerie sociale de 1.500 m² et un jardin commun de 324 m². Dès le départ, le projet a voulu s’inscrire dans une démarche de durabilité via l’obligation d’y développer une ossature bois en CLT (cross laminated timber) au-dessus du socle historique dédié à la recyclerie ainsi qu’une obligation d’atteindre des objectifs de réemploi et de recyclage.
Pour ce faire, citydev.brussels a lancé une mission d’assistance à maitrise d’ouvrage pour réaliser un inventaire des matériaux et l’aider à fixer les pourcentages à imposer dans son cahier des charges.
La méthodologie suivie pour la fixation des objectifs de réemploi a été d’imposer un pourcentage minimum de réemploi à atteindre, basé sur la masse totale du bâtiment existant d’un côté et sur la masse des matériaux entrants de l’autre :
- Valorisation des matériaux existants vers des filières de réemploi in situ ou ex situ : 0,3%
- Utilisation de matériaux de réemploi : 1% du poids total des fournitures tous lots compris.
En plus de ces objectifs de réemploi, d’autres critères de circularité ont été fixés :
- Recyclage à haute valeur ajoutée in situ ou ex situ : 10% du poids total du bâtiment existant
- Origine des matériaux (recyclés, labellisés, démontables, recyclables) : 30% des fournitures des lots stabilité et architecture et 15% des techniques spéciales.
Le soumissionnaire devait fournir une note méthodologique expliquant comment il ambitionnait d’atteindre ces chiffres.
Au niveau de l’équipe soumissionnaire, deux profils spécifiques ont été exigés :
- Un bureau d’assistance en matière d’économie circulaire
- Un bureau de contrôle avec la compétence réemploi
Le marché de promotion a finalement été attribué au promoteur Ciril NV avec les bureaux d’architecture Générale et Studiobont Architecten, l’entreprise générale DEMOCO, le bureau d’assistance en matière d’économie circulaire Cenergie et le bureau de contrôle Socotec. Ils proposent un magnifique projet avec des objectifs circulaires élevés dépassant largement les impositions du cahier des charges. L’offre ambitionne d’atteindre un réemploi des matériaux sur site de l’ordre de 2% (contre 0,3% demandé) ainsi qu’un maintien de l’existant poussé jusqu’à près de 70%.
Au niveau des matériaux entrants, l’ambition est d’arriver à 5% de réemploi du poids total des matériaux entrants incluant de la tôle ondulée, de la laine de roche, des plaques de plâtre et des structures métalliques. L’équipe a intégré également la démontabilité de nombreuses installations dans son projet afin d’assurer leur potentiel réemploi futur.
| Planning :
· Attribution du marché de promotion : décembre 2023 · Demande du permis d’urbanisme : septembre 2024 · Démarrage du chantier : 2026 · Fin du chantier : janvier 2028
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Copernic
Copernic est un projet de transformation de 4 entrepôts logistiques de +/- 13.000 m² en un nouveau parc d’activités pour moyennes et grandes entreprises composé de 7 ateliers, entre 950 et 2.600 m² à Haren.
Fin 2019, c’est l’offre du bureau oPla qui est retenue pour sa vision créative et circulaire dans le réaménagement du bâti du site. L’application du principe de conception circulaire a pour objectif de minimiser les démontages et démolitions et de modifier le moins possible les volumes existants, tout en permettant des améliorations incrémentales du bâtiment au fil du temps. L’objectif global du projet est de tout mettre en œuvre afin de minimiser la production de déchets, et maximiser la conservation et/ou réemploi des gisements. L’entièreté des démolitions et démontages prévus font l’objet d’un inventaire des matériaux, afin d’en permettre la traçabilité dans son entièreté, et imposer à l’entreprise de procéder à un tri sélectif sur site, qui sera poussé à l’extrême.
Pour parvenir aux objectifs ambitieux fixés entre citydev.brussels et le bureau de conception, certains paramètres du marché de travaux ont été modifiés :
- Critères de sélection : imposition d’un coordinateur réemploi, en charge de maximiser le réemploi dans le projet que ce soit in situ, venant de filières extérieures ou encore pour alimenter les filières en matériaux non utilisés sur le site. Il a également la charge de tout le volet traçabilité de ces matériaux.
- Critères d’attribution : 70% prix – 30% durabilité. Les 30% durabilité sont évalués sur base d’une note méthodologique concernant la durabilité des matériaux en ce compris le réemploi ainsi que d’un plan de gestion des déchets.
Imposer des ambitions fortes dans le cahier des charges de travaux ne suffisait pas pour garantir le succès du projet. Il était nécessaire de s’assurer d’avoir un entrepreneur engagé et motivé à aller dans la même direction.
Le marché de travaux a été attribué en juillet dernier à l’entreprise Bouwbedrijf Keulen H. qui s’est montrée très enthousiaste à l’idée de travailler de manière circulaire sur ce chantier. Le chantier démarrera d’ici septembre 2024 et devra intégrer notamment une centaine de big bag de pavés récupérés sur un autre chantier citydev.brussels. Ceux-ci composeront une partie du revêtement de sol de la rue intérieure.
| Planning :
· Attribution du marché d’auteur de projet : décembre 2019 · Lancement marché de travaux : juillet 2022 · Attribution du marché de travaux : juillet 2024 · Démarrage du chantier : septembre 2024 · Fin du chantier : mi 2025
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Stevin
Le site Stevin accueillera le 10e parc PME de citydev.brussels sur la commune de Molenbeek-Saint-Jean. Le chantier consistera en la rénovation du bâtiment de bureau et la transformation de l’entrepôt de 3.370 m² en huit ateliers pour PME d’une superficie de +- 300 m² chacun.
citydev.brussels a eu recours d’abord à un marché d’auteur de projet lancé en mars 2023 et attribué au consortium Altiplan et BSolutions. Le cahier des charges exigeait la présence d’un expert en économie circulaire attestant d’une expérience dans la réalisation d’un inventaire des matériaux ainsi que dans le développement et le suivi d’une stratégie d’approvisionnement en matériaux à faible impact environnemental. Pour répondre à cette exigence, le consortium a intégré à son équipe les entreprises Natura Mater et BatiTerre. Grâce à la présence de ces deux experts de terrain, les ambitions de réemploi sont fortes mais réalistes et adaptées au marché des matériaux de réemploi. Un inventaire des matériaux a été réalisé par BatiTerre en 2023 et mis à jour en 2024 en fonction de l’évolution du projet. La stratégie d’approvisionnement en matériaux a pu sur cette base être établie. Des tests de démontage et certains tests techniques sont prévus dans les prochains mois afin d’affiner cette stratégie.
Dans les pistes concrètes actuelles, nous pouvons citer :
- Conservation : portique en béton
- Réemploi in situ : briques de façades, portique en lamellé-collé, lavabos, pierres naturelles de façade, panneaux OSB, pavés, poutres, chemins de câbles, prises et interrupteurs,…
- Réemploi ex situ : éclairages, tableau divisionnaire, chemins de câbles, interrupteurs et prises, sanitaires, grilles de ventilation, etc.
Le marché de travaux sera lancé fin 2024 avec des exigences équivalentes à celles du marché Copernic mais améliorées avec des impositions de passer par des filières de réemploi pour certains types de matériaux. L’enjeu du projet est de tester le réemploi de certains matériaux plus délicats mais également de systématiser le réemploi de matériaux qui se trouvent facilement sur le marché et qui peinent pourtant à trouver repreneur.
| Planning :
· Attribution du marché d’auteur de projet : août 2023 · Demande du permis d’urbanisme : juin 2024 · Lancement du marché de travaux : fin 2024 · Démarrage du chantier : 2025 · Fin du chantier : mi 2026
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Greenbizz II
Le projet vise à développer un nouveau parc PME innovant et exemplaire afin d’accueillir des entreprises actives en économie circulaire. Il viendra élargir l’écosystème déjà mis en place avec son prédécesseur Greenbizz I, qui accueille, déjà depuis 2016 à Laeken, des projets entrepreneuriaux innovants dans l’économie durable, solidaire et circulaire. La programmation envisage la construction d’un parc en étages d’une surface totale d’approximativement 3.650 m². Il sera composé de +- 30 ateliers ainsi que d’un horeca, un coworking et une place publique. Les ambitions environnementales du projet sont très hautes en matière de circularité mais également de biodiversité, d’impact carbone et de gestion des eaux.
Au niveau de la circularité et du réemploi, Greenbizz II représente pour citydev.brussels un réel laboratoire d’expériences, permettant à l’institution mais également à la Région de fixer les grandes lignes directrices pour les projets de demain. Le projet a bénéficié d’un accompagnement FCRBE (Facilitating the Circulation of Reclaimed Building Elements) afin de fixer les ambitions exemplaires en termes d’intégration de matériaux de réemploi. Afin d’atteindre les ambitions, quelques éléments innovants ont été intégrés au cahier des charges du marché Design&Build :
- Critères de sélection :
Deux profils spécifiques sont exigés : un spécialiste en matière de développement durable (qui doit notamment avoir des compétences en économie circulaire et éco-conception) dans la composante architecte et un coordinateur circuit réemploi de matériaux dans la composante entreprise. Ce dernier doit pouvoir démontrer son expérience pour le développement et le suivi d’une stratégie d’approvisionnement pour la mise en œuvre ou le démontage ou l’inventorisation de matériaux de réemploi. Ce profil est essentiel afin de notamment démarrer le sourcing des matériaux le plus en amont possible du chantier.
- Critères d’attribution :
Le prix ne représente que 10 points sur 100 tandis que la durabilité technique est évaluée sur 35 points répartis entre l’éco-conception, l’intégration des matériaux de réemploi et de l’impact environnemental (10 points), l’intégration d’une conception circulaire et évolutive (10 points) et la performance énergétique, la qualité du biotope, la gestion des eaux et le recours à des entreprises sociales ou locales (15 points).
Pour évaluer le critère réemploi, le soumissionnaire doit remplir le tableau réemploi fourni avec le cahier des charges. Celui-ci reprend la liste complète des différents postes classiques de la construction classés en 2 catégories : d’un côté les exigences minimales pour lesquelles la mise en œuvre de matériaux de réemploi est imposée pour un certain pourcentage et d’un autre les opportunités de réemploi qui pourront être activées en fonction des ambitions du soumissionnaire. Lors de son offre, le soumissionnaire s’engage sur un certain nombre d’opportunités de réemploi qui détermineront en partie les points de ce critère d’attribution.
- Pénalités et bonus :
Si l’entreprise met en œuvre un pourcentage plus élevé que celui requis dans les documents de marché, tant dans la catégorie des exigences minimales que dans celle des opportunités, elle pourra bénéficier d’une prime lors de la réception du chantier. A l’inverse, si l’entreprise ne respecte pas ses engagements et ne parvient pas à démontrer qu’elle a tout mis en œuvre pour y parvenir, des sanctions financières pourront lui être attribuées.
Parallèlement, afin de pouvoir atteindre sereinement les ambitions du projet, citydev.brussels s’est adjoint les conseils d’un bureau de contrôle qui en marge de sa mission de contrôle classique a une mission spécifique liée au réemploi. Il permettra à citydev.brussels de valider les propositions de réemploi de matériaux et les conditions de remise en œuvre de chacun d’entre eux pour garantir la sécurité des hommes et de l’environnement. C’est le bureau SECO qui a remporté ce marché de service. Il accompagnera également le projet afin de garantir le respect des principes DNSH (Do Not Significant Harm), notamment imposé par le financement FEDER.
D’autres ambitions de ce projet : potentiel de reconversion en logements citydev.brussels ou centre culturel, réversibilité technique et spatiale des ateliers, une ambition zéro carbone avec une utilisation de l’outil TOTEM et une analyse LCA mais également un monitoring imposé pendant l’exploitation.
Greenbizz II se veut donc résolument innovant mais également collaboratif afin de développer le projet le plus ambitieux possible dans les limites de l’enveloppe disponible bien entendu.
Malgré sa récente élection pour un financement dans le cadre de la programmation FEDER 2021-2027, citydev.brussels est toujours à la recherche d’autres pistes de financement afin d’avoir l’ensemble des moyens nécessaires pour l’atteinte des ambitions environnementales fortes et exemplaires du projet et cela dans un contexte économique sectoriel toujours plus complexe et changeant.
| Planning :
· Lancement du marché de Design & Build : mi 2023 · Réception des offres : automne 2024 · Attribution du marché Design & Build : début 2025 · Démarrage du chantier : 2027 · Fin du chantier : mi 2029
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Écrit par Citydev.brussels
Août 2024
